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大家好，我是中华遗嘱库吉小宝。你听过“借名买房”吗？在现实生活中，一些购房者往往为了应对政策，试图用“借名买房”的方式规避高首付或“限购令”。
其实，诸如此类的借名买房现象在现实中屡见不鲜，因借名买房出现的纠纷也层出不穷，今天就告诉大家如何避免“借名买房”的坑。
其他
儿子擅自把房屋送人了？父母讨回失败
01
规避限购，借名买房
张大爷和张大妈在2008年的时候，在浦东新区相中一套房产并有意投资，但是由于张大爷夫妇上了年纪，银行贷款手续走不下来，张大爷夫妇与儿子小张协商，以小张的名义购买房屋，涉及购买房屋的所有钱款、税费皆由父母全额承担，儿子小张也欣然同意。
当时儿子也没有结婚，于是，他们用此方法购买了房屋，并支付了首付款36万余元以及契税，但是双方并未签订任何书面协议。此后这套挂在儿子名下，房屋贷款皆由老张夫妇支付。
2012年，小张与莉莉相识并相爱，在举办婚礼前，莉莉表示若不在房产证加名字便不举办婚礼，说明你也不爱我，小张为表达对莉莉爱心与忠心，小张隐瞒父母将登记他名下房屋，去房管局变更为他与莉莉共同共有。
这套房屋也就成了小张与莉莉的爱巢。小张婚后这套房屋的贷款也是由老张夫妇把支付房贷费用给儿子小张，再由小张进行还房贷。
02
儿子“净身出户”，房子送前妻
2020年5月,小张与莉莉感情破裂。小张与莉莉协议离婚，而小张自愿放弃房屋中的属于自己的份额，将房屋无偿赠与了前妻莉莉。老张夫妇一切都不知情，直到儿子离婚后，他们才得知了真相。
老张夫妇认为，儿子擅自将房屋无偿转让给前儿媳的行为侵犯了两人的合法权益，因此将儿子与前儿媳告上了法院。
法院审理后表示，案件的争议焦点就在于老张夫妇与儿子间是否存在借名购房的法律关系，这也决定了房屋的最终归属。
03
父母告儿子儿媳，结果借名买房不成立
法官指出，房屋购房合同、预告登记均以小张名义办理，莉莉婚后以配偶身份登记为房屋的共同共有人，从对外公示意义而言，房屋产权属于小张及莉莉所有。
虽然在房屋购买过程中，确实存在老张支付购房首付款、契税等事实，但日常每月还贷部分则是通过小张名下账户还款，莉莉在后期也以其公积金账户参与归还部分款项。
虽老张与儿子之间有转账及现金交付的情况，但在无其他证据佐证的情况下，难以据此认定用于日常归还房贷的钱均由老张夫妇支付。
且对房屋的出资也并不必然得出两人是借名买房的结论，考虑到老张夫妇与小张、莉莉之间亲情关系，上述款项还有可能认定为父母对儿子与儿媳的赠与或借贷。
老张夫妇从未在房屋中居住过，也无证据证明在儿子结婚的近八年期间向两人提出过收回房屋的要求。最终法院驳回了老张夫妇的全部诉求。
04
借名买房，还有那些坑呢？
在现实生活中，财产由他人代为持有的现象普遍存在，特别是亲友之间的代持更是比比皆是。
财产代持行为隐含大量风险，容易引发纠纷。财产代持有五大风险：
1.诚信风险。因代持人拒绝配合，或者侵占、隐匿、转移、低价转让等行为给被代持人带来财产损失。
2.代持人婚姻风险。在离婚案件中，对代持人名下没有证据证明属于第三人的代持财产，代持人配偶提出的分割请求，往往能够得到法院支持。
3.代持人继承风险。代持人去世后，如果没有证据表明该财产属于被代持人所有，则代持人的继承人可以依法分割该财产。
4.代持人债务风险。代持人负债的，债权人对代持人名下的所有财产，都有权在诉讼后申请强制执行。如果没有代持协议，则被代持人无法向代持人主张赔偿该损失。
5.被代持人继承风险。被代持人去世后，其财产权利依法被全体继承人所继承，此时如果不能快速明确继承人的范围和主张权利的主体，可能导致权利真空而使财产处于风险中。
为应对以上风险，除了订立遗嘱以外，还需要一份合法有效的代持协议，以明确代持人与被代持人之间的法律关系，避免或挽回被代持人的经济损失。
05
如何能够避免这些坑呢？
对于规避限购政策而产生的代持行为具有违法性，该违法情节是否导致代持协议无效，在司法实践中存在争议。
我们认为，即使代持行为被认定为无效行为，即使约定代持行为本身的协议被认定无效，但对该无效行为和无效协议的后续处理以及所引起的相关财产和权利的处分的约定，仍然是有效的。因此，代持协议仍然有必要。
为此，中华遗嘱库联合专业机构推出了“代持协议登记”服务，配合，协助广大市民梳理代持财产，并指导签订、登记代持协议，从而很好地帮助市民保护财产。
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审核：庞华幸